Vânzarea-cumpararea unui imobil în Germania

Achizitionarea unui bun imobil este o investitie pe termen lung, care nu numai ca este costisitoare dar implica si o serie de riscuri.

Pe lânga o buna intuitie (Bauchgefühl) si un gram de noroc trebuie sa va înzestrati de la bun început cu multa rabdare si dibacie.

Preturile caselor si locuintelor în Germania au crescut semnificativ în ultimii 5 ani si va continua pe acelasi trend si în perioada urmatoare.

Atentia celor mai multi cumparatori, si îndeosebi a investitorilor, este îndreptata în special catre orasele mari, cum ar fi Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart (unde îsi au sediile principale Porsche si Mercedes), München (sediul principal al BMW-ului), Ingolstadt (unde îsi are sediul principal Audi).

În general preturile proprietatilor din estul Germaniei (fosta RDG) sunt mai scazute decat cele din vestul Germaniei (fosta RFG).

Însa nimic nu ramane asa cum este sau cum pare a fi:

În landul Brandenburg de exemplu s-a construit în Grünheide, o localitate la sud-est de Berlin, aproape de noul aeroport BER, prima fabrica Tesla din Europa, asa-numita „gigafactory”, productia de automobile electrice urmând sa înceapa în iarna anului 2021.

Se întelege de la sine ca aceasta noua situatie a dus si aici la cresterea brusca si rapida a preturilor la case si locuinte.

Cum facem alegeri imobiliare inteligente?

Prin urmare, primul si cel mai important criteriu la alegerea unei locuinte este LOCATIA.

Al doilea criteriu important de care trebuie sa tineti cont la alegerea unei locuinte este ORIENTAREA.

Locuintele orientate spre nord sunt cele mai prost luminate, de aceea se recomanda ca cel putin sufrageria si bucataria sa aiba orientare est, sud sau sud-est.

Un al treilea criteriu la alegerea locuintei este SPATIUL EXTERIOR.

Nici nu va dati seama cat de repede a crescut cererea de locuinte cu balcon sau gradina în anul 2020 de când, din cauza rasturnarii radicale de situatie, cu care ne confruntam actual la nivel mondial, suntem fortati de împrejurari sa ne petrecem cea mai mare parte a timpului acasa.

Cel de-al patrulea criteriu îl reprezinta PRIVELISTEA.

Persoanele care au educatie în domeniul imobiliar stiu cât de important este acest aspect.

O casa pe deal cu o priveliste mirifica la apa, la o pajiste sau deasupra orasului, feriti de privirile iscoditoare ale vecinilor, ce poate fi mai relaxant si linistitor.

Un alt criteriu important ar fi ca baia sa aiba o ventilatie naturala, deci o BAIE CU FEREASTRA.

Nu în ultima instanta, este foarte importantă IZOLATIA FONICA.

Nimic nu poate fi mai deranjant si suparator decât zgomotele vecinilor, ceea ce ne creeaza o stare permanenta de disconfort.

Si daca tot am ajuns sa vorbim de vecini, încercati pe cât de mult puteti ca înainte de a lua decizia de a cumpara imobilul avizat de dumneavoastra sa aflati de cine veti fi înconjurat pentru mai multi ani din viata dumneavoastra.

Nu putine sunt cazurile în care proprietarii si-au vandut locuintele, care de altfel erau amenajate cu bun gust si situate în locatii privilegiate, din cauza unor vecini care nu tin cont de codul bunelor maniere sau si mai mult, sunt certati cu legea.

IZOLATIA TERMICA este un criteriu la fel de important si va poate ajuta sa reduceti considerabil consumul de energie electrica.

De aceea va recomand ca cel putin în cazul unei locuinte nou construite sa întrebati dezvoltatorul sau proprietarul daca s-a efectuat un test blower door, adica testul de etanseitate, în urma caruia se elibereaza un certificat blower door însotit de un raport tehnic.

Închei acest capitol prin a mentiona un ultim criteriu important, si anume SPATIUL DE DEPOZITARE ,de tip camara sau dressing, necesar mai ales în cazul apartamentelor.

În momentul când ati decis asupra aspectelor locuintei puteti opta pentru una din urmatoarele tipuri de achizitionare:

Achizitionarea standard (Standardkauf)

Achizitionarea cu drept de superficie asupra terenului (Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht)

Achizitionarea printr-un contract de renta viagera (Kauf auf Leibrente).

Cum sa ne pregatim pentru termenul la notar

Înainte de toate vreau sa mentionez un lucru extrem de important care, spre surprinderea mea, multi cumparatori de case si locuinte nu-l cunosc.

Cumparatorii care nu stapanesc îndeajuns limba germana trebuie sa se prezinte la notar însotiti de un interpret jurat. Acesta traduce pe fragmente contractul de vanzare-cumparare pe care îl citeste notarul.

De asemenea, va recomand sa va informati înainte de a semna acte juridice care pot produce efecte nedorite sau neasteptate.

Primul si cel mai important aspect la semnarea unui act este de a-l citi înainte. Foarte putini dintre cei care semneaza acte le si citesc înainte.

Si sa nu va ganditi ca în Germania nu se strecoara greseli în acte sau nu se întâmpla escrocherii.

Puteti solicita înainte de termenul de la notar un draft al contractului de vânzare-cumparare pentru a-l studia pe îndelete.

Daca nu sunteti de acord cu toate clauzele stipulate în contract, negociati clauzele contractuale.

Vânzatorul poate sa-si limiteze raspunderea sau sa-si rezerve o serie de drepturi care va dezavantajeaza.

Verificati calitatea de proprietar si asigurati-va ca cel ce vinde detine în proprietate imobilul pe care doriti sa-l cumparati si ca va transmite dreptul de proprietate liber de sarcini.

Spre exemplu, ipoteca imobiliara este o sarcina care urmareste bunul în orice proprietate ar trece ceea ce înseamna ca daca achizitionam un bun imobil ipotecat, „cumparam” si ipoteca, iar ulterior îl putem pierde prin executare silita, daca asa decide creditorul.

Cum aflati situatia juridica a unui imobil?

Daca imobilul este intabulat – adica este înscris în Cartea Funciara – atunci puteti afla absolut întregul istoric al bunului (provenienta, ce sarcini are, ce vecini etc.)

Daca imobilul nu este intabulat este dificil sa aflati daca vânzatorii au vreun dosar de revendicare, accesiune, cale de acces, uzucapiune etc.

Uneori calea de acces la drumul public se face prin terenul vecinului care trebuie sa va acorde un drept de trecere (Wegerecht). În cazul în care acesta nu va acorda benevol dreptul de trecere trebuie sa-l actionati în instanta.

Într-un asemenea caz calea de acces exista în fapt, dar nu si în drept. În limbajul de specialitate german vorbim de un “gefangenes Grundstück“.

Verificati datele din autorizatia de constructie si cartea tehnica

S-a tinut cont de înaltimea maxima permisa?

S-au respectat distantele obligatorii fata de proprietatile vecine si fata de axul strazii?

INSPECTATI BUNUL CU DILIGENTA UNUI BUN PROPRIETAR

Legea spune ca vânzatorul raspunde pentru viciile ascunse, nu însa si pentru cele aparente pe care cumparatorul le-a putut descoperi la vizionarea imobilului.

O vizionare a imobilului nu înlocuieste o evaluare/inspectie de aceea va recomand sa apelati la serviciile unui specialist.

Documente necesare la vânzarea-cumpararea unui imobil

  • Certificat fiscal (Bescheinigung in Steuersachen)
  • Adeverinta din partea asociatiei de proprietari care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau, dupa caz, datoriile fata de asociatie, eliberata de administratorul asociatiei de proprietari (Hausverwalter)
  • Releveul/planul apartamentului/casei cu dimensiuni
  • Extras din cartea funciara (nu mai vechi de 3 luni)
  • Plan de divizare
  • Plan cadastral
  • Plan de amplasament si delimitare
  • Procese verbale ale adunarilor asociatiei de proprietari
  • Autorizatie de construire
  • Memoriu tehnic de arhitectura
  • Memoriu tehnic de rezistenta
  • Certificat de performanta energetica

ATENTIE!

În Germania exista doua feluri de certificate de performanta energetica:

Bedarfsausweis si Verbrauchsausweis

Va recomand sa cereti întotdeauna un Bedarfsausweis!

Ce facilitati aveti daca contractati un agent imobiliar?

Încheierea unei tranzactii imobiliare pe cont propriu, prin evitarea achitarii unui comision catre o agentie imobiliara, suna atractiv pentru orice vânzator care este interesat sa obtina un pret cât mai bun pentru proprietatea sa. Însa vânzarea unei proprietati imobiliare în Germania este un proces cu mult mai complicat decat ati crede.

Agentul imobiliar este mai mult decât un intermediar. Este un profesionist cu acces la informatii, trenduri si stiri de ultima ora având abilitatea de a anticipa eventuale probleme ce pot aparea, de a verifica si obtine actele necesare finalizarii cu succes a tranzactiei imobiliare.

Un agent imobiliar cu experienta stabileste pretul corect de vânzare a proprietatii dumneavoastra tinând cont atât de piata imobiliara actuala, cât si de cea anterioara si cea viitoare (estimata).

Aceasta poate oferi cumparatorului siguranta unei investitii rentabile, iar vânzatorului avantajul unei tranzactii desfasurate într-un timp mult mai scurt.

Daca cu toate acestea alegeti varianta „fara agent imobiliar” (ohne Makler) este bine sa tineti cont de urmatoarele aspecte:

Detasati-va de statutul de proprietar, abandonati-va emotiile si tratati tranzactia imobiliara ca pe o afacere. Imobilul dumneavoastra nu va fi niciodata mai valoros decât altele similare de pe piata doar pentru ca dumneavoastra ati investit timp, bani si munca cu amenajarea si întretinerea lui.

Un proprietar, oricât de bine intentionat ar fi, nu poate face o evaluare corecta si calificata a unui imobil, pe de o parte din ratiuni subiective, pe de alta parte din cauza necunoasterii aspectelor care determina si influenteaza valoarea unui imobil.

Studiati piata transformându-va, daca este nevoie, în cumparator. Veti putea face astfel o estimare aproximativa asupra pretului mediu din zona în care este situat imobilul care intentionati sa-l vindeti. Majoritatea proprietarilor de imobile iau în calcul la stabilirea pretului o marja de negociere. Nu va recomand acest lucru!

Stabilirea de la bun început a unui pret realist adaptat la piata va poate aduce prin intermediul asa numitei „Bieterverfahren” chiar un pret mai mare. „Bieterverfahren” este o procedura prin care potentiali cumparatori prezinta o oferta pâna la o data specificata. ATENTIE! Nu confundati cu procedura de licitatie (Auktion) sau procedura de licitatie silita (Zwangsversteigerung).

Last but not least: Alegeti neghina din grâu (Die Spreu vom Weizen trennen):

Nu toate persoanele care se arata interesate de cumpararea imobilului dumneavoastra si vin la vizionare sunt bine intentionate.

Creditul ipotecar

Va recomand sa apelati la serviciile unui broker de credite. Chiar daca acesta percepe un comision de intermediere (Vermittlungsgebühr), modalitatile si ofertele de finantare prezentate de un broker de credite pot fi cu mult mai avantajoase decat daca ati alege sa depuneti dosarul pe cont propriu la diferite institutii de credit.

În Germania creditele ipotecare se acorda în general pe 10 ani, perioada la sfârsitul careia fie achitati integral creditul, fie faceti o refinantare.

Perioada contractarii creditului (Zinsbindungsfrist) se stabileste în functie de rata dobânzii de piata însa trebuie sa luati în consideratie faptul ca o dobânda fixa pe o perioada lunga face ca rata dobânzii sa fie mai mare.

Dobânda anuala efectiva (effektiver Jahreszins) exprima costul total al unui credit si este criteriul decisiv în alegerea institutiei de credit.

Ce beneficii aveti în urma evaluarii proprietatii imobiliare de catre un expert evaluator imobiliar

Sunt frecvente situatiile în care un vânzator îsi evalueaza gresit proprietatea, stabilind fie un pret prea mare, fie unul prea mic. În ambele cazuri, timpul de vânzare va creste, pentru ca potentialii cumparatori vor fi circumspecti atât în privinta unui imobil mai scump decât pretul pietei, cât si în cazul unuia mult mai ieftin, care poate ascunde deficiente.

În cazul imobilelor care din cauza unor preturi supraevaluate sunt de multa vreme pe piata vorbim în Germania de asa-zisele „verbrannte Immobilien”.  

Valoarea de piata a imobilului poate varia în functie de scopul pentru care a fost întocmit raportul de evaluare.

Metode de evaluare a unei proprietati imobiliare utilizate în Germania:

Vergleichswertverfahren – abordarea prin piata (abordarea prin comparatia vânzarilor)

Ertragswertverfahren – abordarea prin venit (abordarea prin capitalizarea veniturilor)

Sachwertverfahren – abordarea prin cost (abordarea costurilor pentru valoare)

Cum decurge inspectia unui imobil (Objektaufnahme)

În cadrul inspectiei proprietatii imobiliare, evaluatorul va avea nevoie de informatii cu privire la data constructiei, structura cladirii, dimensiune, finisaje interioare si exterioare, instalatii si echipamentele cladirii, constructii adiacente cladirii etc.

Evaluatorul va verifica, printre altele instalatiile electrice si sanitare, nivelul de termoizolare, tipul de încalzire a proprietatii, certificatul energetic al cladirii, nivelul de umiditate din locuinta (apa este cel mai mare dusman al unei case), gradul de luminozitate, materialele folosite la amenajare etc.

Evaluatorul va face fotografii si va colecta toate informatiile necesare evaluarii finale.

La estimarea valorii imobilului evaluatorul va tine cont si de localizarea proprietatii, gradul de poluare din zona, nivelul de zgomot, vechimea imobilului, existenta dependintelor, dotarile suplimentare, pozitionare.

Cum alegeti evaluatorul imobiliar

Evaluatorul imobiliar trebuie sa fie ales în functie de specializarea, experienta, acreditarea si impartialitatea acestuia.

În cazul evaluarii unui imobil pe care urmeaza sa-l achizitionati prin credit ipotecar, banca va va pune la dispozitie o lista de evaluatori agreati care nu numai ca utilizeaza alte metode decat cele enumerate mai sus, care va defavorizeaza, dar sunt de cele mai multe ori de partea bancilor cu care colaboreaza.

În plus, o evaluare solicitata pentru garantarea unui împrumut nu poate fi folosita în alt scop decât cel pentru care a fost efectuata.

Daca aveti nevoie de un raport de evaluare pentru alte scopuri, va trebui sa cautati dumneavoastra un evaluator imobiliar. Recomandarea mea este sa nu-l alegeti în functie de tariful pe care vi-l cere sau de rapiditatea cu care poate întocmi expertiza. Un pret mic poate ascunde lipsa de experienta sau un rezultat nefavorabil, iar un timp scurt de realizare a raportului poate implica superficialitate din partea evaluatorului. De asemenea, sunt de evitat evaluatorii imobiliari recomandati de vânzatorul proprietatii pe care intentionati sa o cumparati.

Daca aveti nevoie de o expertiza judiciara de evaluare imobiliara (gerichtsfestes Verkehrswertgutachten), necesara printre altele la partaje, succesiuni etc., expertul evaluator va fi desemnat de catre instanta.

Evaluarea terenurilor

Criteriile care trebuie luate în consideratie la evaluarea unui teren sunt printre altele amplasamentul în cadrul localitatii, forma (Hammergrundstück/Pfeifengrundstück, Eckgrundstück, Hanggrundstück) dimensiunile, topografia locului, raportul între deschidere si adancime, distanta la retelele de transport, dotarea cu utilitati, dupa caz, gradul de contaminare a solului.

Pentru terenurile extravilane se utilizeaza valorile pe metru patrat de la comunele limitrofe adiacente terenurilor respective.

În evaluarea terenurilor se mai tine seama de faptul ca anumite zone rurale au devenit atractive pentru investitii imobiliare, cum ar fi în cazul caselor de vacanta (Ferienimmobilien).

ATENTIE! Nu faceti confunzie între:

Expert evaluator imobiliar (Sachverständige für Immobilienbewertung)

Expert tehnic în constructii (Bausachverständige)

Evaluatorul imobiliar întocmeste un raport de evaluare în conformitate cu § 194 BauGB (Baugesetzbuch) utilizând de regula doua dintre metodele de evaluare prezentate mai sus.

Doriti sa beneficiati si dumneavoastra de un pachet complet de servicii imobiliare, care include un pachet de promovare personalizat si adaptat cerintelor dumneavoastra, o estimare corecta a valorii de piata a imobilului, consiliere si asistenta specializata pe tot parcursul procesului de vânzare-cumparare si servicii de traducere si interpretariat?

Nimic mai simplu! Contactati-ne prin email la adresa de mai jos.

Doriti sa vindeti sau cumparati o proprietate imobiliara în Germania sau România?

Cerintele si preferintele dumneavoastra le tratam cu maxima seriozitate.

Profitati atât de experienta noastra vasta în calitate de real estate brokeri cât si de servicii de traduceri si interpretariat.

Mobil: +49 174 70 88 889

Email: office@immobilienagentur-germania.de