Kostenlose Wertermittlung mit Online-Rechnern - Das sollten Sie wissen!

Im Internet kann man diverse Online-Rechner finden, mit denen sich der Wert Ihrer Immobilie angeblich in wenigen Minuten kostenlos berechnen lässt. Sogenannte „Bewertungsrechner“ erscheinen auch auf den Websites einiger Makler.

Solche Onlinerechner können den realen Wert einer Immobilie aber niemals konkret berechnen, sondern sollen vor allem das Interesse potenzieller Kunden wecken.

Onlinerechner können eine professionelle Wertermittlung von zertifizierten Immobiliensachverständigen in keinem Fall ersetzen.

Tatsächlich werden dort lediglich Angebotspreise aus der Datenbank des jeweiligen Anbieters verglichen.

Solche Datenbanken liefern aber  bestenfalls  Richtwerte für Standardimmobilien (Wohnimmobilien) „von der Stange“.

Seriöse Wertermittlungen werden dagegen  von Baugutachtern, Sachverständigen oder qualifizierten Maklern erstellt, wobei die komplexen individuellen Wertbildungsfaktoren der Immobilie – wie Lage, grundbuchamtliche Eintragungen, Lärmbelastung, Kontaminierungen, etc. – angemessen in die Bewertung mit einbezogen werden.

Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) müssen beispielsweise Abweichungen von wertbeeinflussenden Merkmalen der Vergleichsobjekte durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Ein Onlinerechner kann all das selbstverständlich nicht gewährleisten.

Beispiele aus der Praxis:

Ein Eigentümer schätzt die Wohnfläche seines Hauses „Pi mal Daumen“. Sein Haus ist aber nur teilunterkellert und das ausgebaute Dachgeschoss nicht voll anrechnungsfähig. Der fehlende Drempel verringert also die Wohnfläche und das müsste bei der Berechnung wertmindernd berücksichtigt werden.

Ein genaues Aufmaß hätte dann ergeben, dass die Wohnfläche wesentlich kleiner ist als gedacht.

Es kommt immer  auch auf die „Kleinigkeiten“ an: Sind die Daten ungenau oder unvollständig, kann die Wertberechnung  nicht stimmen.

Eigentümer neigen manchmal dazu ihre Immobilien deutlich zu hoch zu bewerten Die eigene Ausstattung als hochwertig und den Zustand als neuwertig einzuordnen mag subjektiv verständlich sein. Doch ihr „rosaroter Blick“ verfälscht dann das Resultat.

 

Aber es gibt auch die andere Variante.

Eine Eigentümerin möchte Ihre 3-Zimmer-Wohnung im Szenekiez in Berlin-Neukölln verkaufen. Die Lage wird offiziell mit „einfach“ beschrieben, was sich auch an der Höhe des Bodenrichtwerts ablesen lässt. Als Ergebnis wirft die Onlineschätzung 250.000,00 Euro aus. Das klingt zunächst gut.

ABER: Der aktuelle Wandel des Stadtteils zu einem „Geheimtipp“ blieb dabei leider vollständig unberücksichtigt – denn der Onlineroboter kann eben nur die reinen Fakten auswerten.

 

Eine fundierte Wertermittlung erfordert Objektivität und Markterfahrung.

 

Die Nutzer von kostenlosen Online-Rechnern werden dort regelmäßig durch folgende oder ähnliche Formulierungen auf die Unverbindlichkeit der so ermittelten Werte hingewiesen:

„Die in diesem Dokument ermittelten Informationen bezüglich der Lage und der Vergleichsobjekte beruhen auf den Daten der Immobilien Scout GmbH (Immobilienangebote und -gesuche), sofern nicht anders angegeben. Lediglich die Angaben des Nutzers bilden den Ausgangspunkt dieser automatisierten Berechnung.“

„Der oben aufgeführte Wert beruht auf dem Baujahr und dem Zustand des Bewertungsobjekts. Folgende ungewöhnliche Eigenschaften des Objekts sind beim ermittelten Wert nicht enthalten und noch ZUSÄTZLICH zu berücksichtigen:

Modernisierungs- oder Instandhaltungsstau

Wert beeinflussende Eintragungen im Grundbuch

Instandhaltungsrücklage und Rückstände am Hausgeld“.

„Für sehr ähnliche Immobilien werden teilweise sehr unterschiedliche Preise verlangt und bezahlt. Die

Wertspanne erhöht sich, je ungewöhnlicher eine Immobilie ist.“…

„Es wird empfohlen vor Abschluss einer wirtschaftlichen Transaktion, ein Gutachten von einem

Immobiliensachverständigen erstellen zu lassen. Das ausgewiesene Ergebnis stellt eine Wertindikation und kein Verkehrswertgutachten im Sinne der einschlägigen

gesetzlichen Vorschriften dar.“

 

Experten raten ganz grundsätzlich  davon ab, dem Angebotspreis für eine Immobilie den mithilfe solcher Onlinerechner ermittelten Wert zugrunde zu legen.

Fällt der dadurch  ermittelte Wert zu hoch aus, wird sich die Verkaufszeit unnötig in die Länge ziehen.

Im umgekehrten Fall lassen Sie sich deutlich  höhere Einnahmen entgehen.

Für eine präzise Wertermittlung ist es ratsam, einen lokalen Makler aufzusuchen, der dann eine seriöse Bewertung vornehmen kann, die auf der Grundlage  der Immobilienwertermittlungsverordnung beruht.

Auf diese Weise kann Ihr Immobilienverkauf schnell, unkompliziert und zum besten Preis erfolgen.

 

Für die Erstellung einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen werden folgende Unterlagen benötigt:

Grundbuchauszug

Auszug aus dem Liegenschaftkataster

Flurkarte

amtlicher Lageplan

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Bescheinigung über zu erwartende Erschließungsbeiträge

Bauakte

Schlussabnahmeschein

Fotos von Vorder- und Rückseite des Objektes

Grundrisse, Schnitte und Ansichten

Baubeschreibung

Berechnung der Rauminhalte

Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

Aufstellung über Sonder- oder Eigenleistungen am Gebäude

Miet- und Pachtverträge

 

bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

Teilungserklärung

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Wirtschaftsplan

Instandhaltungsrücklage

ggf. Sonderumlagen

 

Bewertungsanlässe können vielfältiger Natur sein und in Gerichts- sowie Privatgutachten Niederschlag finden.

Die häufigsten Gründe für die Bewertung von Immobilien sind:

– Gerichtsgutachten für eine Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung oder zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft

– Gerichtsgutachten als Schiedsgutachten oder im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens

– Vorlage eines weiteren Gutachtens als sog. Obergutachten oder Gegengutachten zur Überprüfung eines bereits vorliegenden Gutachtens

– Ermittlung des Einbringungswertes am Tag der Heirat und des Zuteilungswertes am Tag des Zugangs des Scheidungsantrags (Differenzbetrachtung) zur Festsetzung des Zugewinnausgleichs im Rahmen einer Ehescheidung

– Erbschaftsangelegenheiten z.B. vorweggenommene Erbregelung oder Festsetzung der Erbschaftssteuer durch das Finanzamt

– Änderung der steuerlichen Einstufung einer Immobilie aufgrund unterschiedlicher Betrachtungsweise bzw. Ansätze zwischen Bewertungsgesetz und Wertermittlungsverordnung

– Geschäftsübergabe  und/oder Geschäftsübernahme

– Umfirmierung eines Unternehmens oder Neueintragung im Handelsregister

– Beleihung der Immobilien im Rahmen eines Bankdarlehens, verbunden mit einer Hypothek- oder Grundschuldeintragung im Grundbuch

– Kauf oder Verkauf einer Immobilie als Basis für eine Beratung oder Maklertätigkeit

– Besonderheiten im eines Stadtsanierung- Umlegungs- oder Enteignungsverfahrens durch die öffentliche Hand

– Festlegung des Wertes eines Erbbaurechts (auch Wohnungs- oder Teileigentumserbbaurechts) oder eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.

– Festlegung des Wertes einer Grunddienstbarkeit (z. B. Leitungsrecht, Wohnungsrecht) oder eines Nießbrauchs im Rahmen einer Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs als Recht an einem Grundstück oder in der zweiten Abteilung als Belastung eines Grundstücks.

 

Als von der IHK Potsdam zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung erstelle ich gerichtsfeste Immobiliengutachten.

Gerne können wir gemeinsam in einem Erstberatungsgespräch das für Ihren Anlass passende Immobiliengutachten, in Form von Kurzgutachten oder Vollgutachten (Verkehrswertgutachten), abstimmen.

Sie haben noch Fragen zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie?

Ihre Wünsche, Vorstellungen und Bedürfnisse nehme ich sehr ernst.

Mobil: +49 174 70 88 889

E-Mail: office@immobilienagentur-germania.de